　　卓××是具有从事房地产经纪资格的经纪人，200×年×月×日卓××以个人名义接受梁××的书面授权，授权内容是：“××开发区×号别墅地是本人于1998年4月向××开发区管委会购买的，因无经济能力继续履行合同，现自愿将该地的全部手续交给××经纪事务所的卓××，由卓××行使行纪人的权力，与第三人签订有关合同。在办理转让手续过程中，卓××有权代本人签名，有权收取全部转让款”。此后，卓××以梁××的名义向××开发区管委会递交了申请更名的报告。××开发区管委会法定代表人在报告上批复同意。邝××得知该地要转让的消息后，多次与卓××磋商，同年×月×日双方签订了《土地使用权转让合同》，合同内容为：甲方将××开发区×号别墅地转让给乙方，转让价每平方米620元，此款已包括转让过程中的变更过户费；付款与交割方式：双方签订合同后，乙方即付定金30000元给甲方，甲方当天与乙方一起到××开发区管委会办理过户手续，并交地价款175000元，待购地合同、购地发票过户到乙方名下时，乙方将转让余款一次付清给甲方；此外，合同还约定了违约责任。合同签订后，邝××付定金30000元给卓××，卓××与邝××一起到××开发区管委会办理了过户手续，邝××向××开发区管委会交了地价款174000元，××开发区管委会收回了卓××持有的梁××名下的10000元定金发票，给邝××开出了184000元的地价款发票，并与邝××签订了《××开发区×号别墅地出让合同》。按双方签订的合同规定，待购地合同、购地发票过户到乙方名下时，乙方将转让余款一次付清给甲方。此时，卓××向邝××索要转让余款106000元，邝××不予支付。卓××迫于无奈，遂向法院起诉，要求邝××支付转让余款及违约金。

　　一审法院受理后认为，梁××向××开发区管委会交付的10000元定金，只是产生购地定金合同关系，不是土地使用权出让合同关系，仅凭交付定金的收款收据，不能证明梁××已经取得该宅基地的土地使用权。根据梁××出具的授权书内容及双方签订的合同内容，双方争议的合同性质及内容实际就是土地使用权转让。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，，梁××未依法取得××开发区×号别墅地的土地使用权，无权自己或者授权他人转让该地，卓××亦无转让权。卓××与邝××签订的《土地使用权转让合同》违反国家法律的强制性规定，是无效合同。为此，一审法院判决驳回卓××要求邝××支付转让款106000元的诉讼请求。

　　二、左少善律师接受委托后，从以下几方面为原告上诉：

　　（一）上诉人转让给被上诉人的合同标的，是××开发区×号别墅地的受让资格，而非该地的土地使用权。

　　上诉人与被上诉人签订的合同条款规定：“签订合同后，乙方即付定金叁万元（30000元）给甲方，甲方当天与乙方一起到××开发区管委会办理过户手续（包括购地合同、购地发票、建设用地规划许可证）。并交地价款约壹拾柒万伍仟元（17500元），待购地合同，购地发票过户到乙方名下时，乙方将转让余款一次性付给甲方。”合同条款中规定上诉人与被上诉人办理过户手续的内容有三项：一是将购地合同中受让方的名字变更为被上诉人的名；二是将梁××原购买××开发区×号别墅地的定金发票收回，重新开一张交款人为被上诉人的发票；三是办理建设用地规划许可证。合同中并未提及办理土地使用权证书。办理土地使用权过户手续是作为土地出让方的××开发区管委会的义务，而非上诉人与被上诉人的合同义务。上诉人只要让××开发区管委会与被上诉人签订了《××开发区别墅地出让合同》，××开发区管委会给被上诉人开具购地发票，上诉人的合同义务即告完成，被上诉人就应当付清转让余款给上诉人，转让余款的付清的前提条件并非要上诉人将土地使用权过户到被上诉人的名下。故上诉人转让给被上诉人的合同标的是受让资格，而非土地使用权。

　　虽然上诉人与被上诉人签订的合同名称是《土地使用权转让合同书》，但合同的内容并无关于土地使用权过户之具体规定，根据最高人民法院的有关司法解释，当合同的名称与合同的内容不一致时，应以合同的内容确定合同的性质。上诉人与被上诉人签订的合同事实上是变更××开发区×号别墅地的受让方，属受让资格的转让，即是《××开发区别墅地出让合同》权利义务的概括性转移。

　　（二）一审法院判定合同无效，违背合同法的立法宗旨，干预了当事人的意思自治，所作的判决是错误。

　　《合同法》的立法宗旨是鼓励交易，促进财富流转，维护交易安全。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”即对合同的效力认定应尽可能从有效的角度考虑，因为合同无效不利于社会财富的流转，不符合鼓励交易的宗旨。

　　上诉人与被上诉人签订合同之后，××开发区管委会在取得梁××同意的前提下，与被上诉人签订了《××开发区别墅地出让合同》，与之相适应购地发票的交款人亦变更为被上诉人之名。被上诉人不仅实现了合同目的（即取代梁××成为该地的受让方），而且最终取得了该地使用权。达到了最终目的。法院宣告双方签订的合同无效，使已经流转的财产回复原状，显然与鼓励交易的立法宗旨相悖。

　　上诉人转让给被上诉人的标的，事实上是××开发区×号别墅地的受让资格，退一步来说，即使按照一审法院的观点，双方转让的是土地使用权，梁××未取得该地使用权，上诉人与被上诉人签订的土地转让合同并非一定无效。从民法学理论来说，出卖人对出卖的标的物没有所有权或处分权，与他人签订的合同只是发生处分行为的效力待定的问题，负担行为仍然有效。无处分权人如果交付不能，承担的是违约责任，而不是侵权责任，故上诉人与被上诉人签订的合同不论是受让资格的转让，还是土地使用权的转让，作为负担行为的债权合同仍然是有效的，一审法院没有区分处分行为和负担行为，以致于作出凡是无所有权或处分权的人与他人签订的合同均为无效的结论，这显然是错误的。

　　合同是一种法律行为，意思自治通过法律行为实现。该地的最初受让方梁××在征得出让方××开发区管委会同意之后，授权上诉人与被上诉人签订了《土地使用权转让合同书》，被上诉人通过与上诉人签订《土地使用权转让合同书》获得了该地的受让方资格。××开发区管委会作为出让方在确信更改受让方资格是梁××的真意后，与被上诉人签订了《××开发区别墅地出让合同》，从而更改了××开发区×号别墅地的受让方。最初受让方、出让方、上诉人与被上诉人各方在签订合同时都是自愿的，该法律行为是各意思真实表示，并未损害国家利益，也未违反公序良俗，作为代表国家意志的法院，应当遵循当事人的意思自治，一审法院宣告合同无效，显然是干预了当事人自治。

　　（三）上诉人将合同名称表述为《土地使用权转让合同》是认识上的错误，而非事实。

　　上诉人不是法律专业人士，不懂得合同权利义务概括性转移（即受让资格转让）之类的概念，因而在起草合同时难免出现表述上的错误。但是，上诉人与被上诉人对过户事项的约定是清楚的。上诉人允诺的只是购地合同和购地发票的更名，并未涉及土地使用权的过户事宜。上诉人与被上诉人对合同各方的权利、义务描述是清楚的，在合同名称的表述上虽然使用了“土地使用权转让”的词句，但这仅仅是当事人认识上的错误，而非事实。一审法院认为双方之间转让的合同标的是土地使用权，显然是不符合合同内容的。

　　（四）依据“诚信原则”，被上诉人应当支付转让余款。

　　《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿，诚实信用的原则”。被上诉人之所以能实现合同目的，是因为有梁××的“同意”，如果没有梁××的允诺，被上诉人不可能成为××开发区×号别墅地的受让方，也不可能最终取得该地的土地使用权。被上诉人与上诉人签订合同是自愿的，而且完全清楚该地未交足土地出让金，梁××只是取得受让资格，被上诉人愿意在此基础上以每平方米620元的价格支付转让款（包括应交的土地出让金），其签合同的目的就是要取得该地的受让资格。当被上诉人的合同目实现后，被上诉人却拒不支付转让款，显然违背了诚信原则。

　　（五）上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同书》是被上诉人与××开发区管委会签订《××开发区别墅地出让合同》的基础。

　　被上诉人之所以能够与××开发区管委会签订《××开发区别墅地出让合同》，取得该地的使用权，是因为有上诉人与被上诉人签订的转让合同作基础。上诉人于2002年10月26日以梁××的名誉向仙葫管委会递交了一份报告，申请更名，在更名时上诉人又派人与被上诉人一到××开发区管委会办理了更名手续，上诉人协助被上诉人办理更名手续的行为，属履行合同义务行为。没有基础合同的履行，就不可能有被上诉人与××开发区管委会之间的《××开发区别墅地出让合同》。

　　一审法院将二份合同之间的必然联系割裂，认为被上诉人与××开发区管委会签订的合同已构成国有土地使用权出让合同关系，是另一种法律关系，被上诉人是因为履行该合同义务取得土地使用权的，与基础合同无必须联系，一审的这一认识是完全错误的。

　　（六）梁××交付的的10000元定金是成约定金，表明其与××开发区管委会之间的土地出让合同关系已成立。

　　梁××向××开发区管委地交付的10000元定金，证明梁××与××开发区管委会之间形成了土地使用权出让合同关系，该10000元定金属于成约定金。梁××因交付定金而取得××开发区×号地的受让方资格。××开发区管委会作为出让方，有义务将该地交付给梁××，同时也有权收取土地出让金。梁××与××开发区管委会在合同有效期内将该地出让第三人必须征得梁××的同意；梁××要转让其受让资格，同样也要经过仙葫开发区管委会的同意，任何一方不履行合同义务均违约。任何一方变更出让合同关系的权利义务均须征得对方的同意。梁××写给××开发区管委会要求更名的报告以及××开发区管委会出具的“证明”和批复，充分印证了他们之间事实上形成了土地使用权出让合同关系。

　　（七）一审法院未尽告知义务，剥夺了上诉人变更诉讼请求的权利。

　　根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制。人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。上诉人主张合同有效，而一审法院认定无效，法院理应依据该规定告知上诉人对该法律行为性质的认定，并允许上诉人变更诉讼请求。一审法院经过第一次开庭后，直接判决，没有尽告知义务，剥夺了上诉人的知情权和变更诉讼请求的权利。

　　（八）一审法院适用法律错误，判决结果不公正。

　　一审法院认为，梁××未交纳土地出让金，也没有取得土地使用权证书，梁××无权或授权上诉人转让该地的使用权，上诉人与被上诉人签订的《土地使用权转让合同书》因违反国家法律的强制性规定而无效。一审法院对“国家强制性规定”的理解是不正确的。《中华人民共和国城市房地地管理法》规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，转让房地产应当取得土地权证书并已支付全部土地使用权出让金。这些规定是国家从管理的角度作出的规定，是针对房地产管理部门而言的，它不属于强制性规范，而是禁止性规范当中的取缔性规范。根据民法学原理，当事人违反上述规范，直接后果是导致物权不能依据意思表示发生移转，并不能影响合同的效力。一审法院混淆了两种不同的法律规范，必然得出合同无效的判决结果。

　　根据《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤消，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”相互返还是国家意志的体现，是强行性规定，无需当事人提出请求，法院应恢复到该无效行为发生前的状态。事实上一审法院的判决不能使该行为回复到发生前的状态，因为原告的“同意变更权”不能撤消，受让资格无法收回。一审法院依据无效合同一方面判决免去了被上诉人应付转让余款的义务，另一方面又无法让该地权属恢复到行为发生前的状态，上诉人即失去了受让资格，又未能得到转让款，而被上诉人因此得取了受让资格及非对价的土地使用权，其判决显然是不公正的。

　　三、　案件最终判决结果　

　　二审法院经过开庭审理，支持上诉人的上诉理由，认定上诉人与被上诉人之间签订的合同不是土地使用权转让，而是受让资格转让，双方签订的合同并未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同。为此判决：一撤销××县人民法院（200×）×民二初字第××民事判决；二被上诉人邝××应于本判决生效后30日内支付转让款106000元给上诉人卓××。

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